L'immobilier avec élégance
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Mai 2012
Dom Swiss
 
   
Le nouveau Juge de Paix... le financement immobilier

Les nouvelles directives Bâle III, qui rappelons le, visent à renforcer l’assise financière des banques en leur imposant des fonds propres supplémentaires exigibles en rapport à leurs affaires de crédits, ainsi que la volonté clairement exprimée par la Banque Nationale Suisse d’éviter toute bulle immobilière, vont freiner la croissance du marché immobilier.

En effet, les banques vont devoir être plus sélectives, tant au niveau de la qualité des débiteurs, que des objets qu’elles financent.

Pour cela, certains établissements, à juste titre à nos yeux, ont déjà imposé qu’une partie des fonds propres que l’acheteur doit verser, soit obligatoirement des fonds provenant d’économies personnelles et non un prélèvement de sa caisse de pension.

La tenue des charges fera également l’objet d’un contrôle approfondi, en retenant un taux d’intérêt théorique de 4,25%, un amortissement de la dette de 1 %, ainsi qu'un montant forfaitaire pour les frais d'entretien de 1%, calculé sur la valeur vénale (prix d'achat). Les taux d'intérêt que nous connaissons actuellement sont bien loin des chiffres précités et peuvent ainsi fausser l'estimation que l'acheteur aura faite au préalable.


Le risque maîtrisé

La banque doit être considérée comme le partenaire fiable, incontournable et rassurant pour l’acheteur.

Le rôle de courtier immobilier, lui, sera revu dans un marché haussier. En mal de mandats, soumis à une forte concurrence, le courtier sera tenté de démontrer sa force par la surenchère qui favorise la spéculation et qui présente deux dangers certains :

1.   Le prix est surfait et retient ainsi des acheteurs potentiels. Pire, même en cas d’intérêt, les acquéreurs éventuels seront alertés par leur banque sur ce prix «hors marché» qui risque de ne pas être validé, ni financé par l'établissement bancaire.

2.   L’acheteur, injectant davantage de fonds propres comprendra un jour que le prix payé était surfait et que le courtier qui lui a tant vanté cette affaire est maintenant bien gêné pour en parler.

Dans les deux cas, tant le vendeur qui aura perdu du temps sans avoir pu réaliser la vente de son bien, que l’acheteur qui n’aura pas obtenu son financement ou aura acquis un bien à un prix surfait, seront déçus.


Le juste prix

Tout d’abord, à mes yeux, ce juste prix existe bien et comme le Graal, que seuls les sages et les courageux le trouveront.

Convaincre le vendeur que les arbres ne poussent pas jusqu’au ciel, refuser un mandat à un prix démesuré, démontrer les qualités de l’objet mais aussi ses défauts demande des compétences, une sérénité et du professionnalisme.

Discuter avec les banquiers, argumenter et défendre certains prix pour des objets de grande qualité, démontrer la valeur d’un objet, de son emplacement font également partie du travail de courtier.


Rester professionnels

L’euphorie, doit nous inciter à garder la tête froide et continuer d’appliquer les fondamentaux qui nous permettront de poursuivre une croissance régulière sans correction majeure. Mieux, consolider le marché, de concert avec les établissements financiers permettra aux acteurs de travailler sereinement, à long terme sans d’autres interventions politiques, la bulle s’étant résorbée d’elle même, et un marché plus sain ayant repris son cours.

Le volume d’affaires va diminuer mais ce sera au profit de la qualité, et là Dom Swiss se fera un plaisir de vous accompagner tout au long de vos tractations.

Bon été à Tous !

Valentina Dizerens
Directrice de Dom Swiss
Courtière en immeubles avec brevet fédéral

 
   
 

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